Обязан ли иностранец нанимать риелтора для аренды во Вьетнаме?

Нет. Пункт 7 статьи 7 закона № 29/2023/QH15 говорит, что государство поощряет сделки через биржу недвижимости, но не обязывает к ним. Пункты 3 и 4 статьи 9 подтверждают: гражданин, сдающий жильё в малом масштабе, не обязан открывать компанию. Аренда напрямую у владельца — обычная законная сделка.

Как проверить, что агент настоящий?

С 1 августа 2024 года пункт 2 статьи 61 требует от брокера-физлица сертификата и работы внутри брокерской компании или компании-биржи; свободного маклера закон больше не признаёт. Спрашивайте и сертификат, и название компании. Сведения о такой компании по подпункту «d» пункта 1 статьи 61 передаются в провинциальный орган для публикации в информационной системе Министерства строительства.

Кто платит комиссию агенту?

Зависит от сделки, поэтому фиксируйте письменно до брони: сумму, плательщика, момент возникновения и возврат при срыве. Учтите, что по пункту 1 статьи 63 брокер-физлицо получает вознаграждение от своей компании. Просьба заплатить лично наличными означает, что человек работает вне этой конструкции.

Правда ли, что «от хозяина» дешевле и надёжнее?

Не автоматически. Самый показательный пример с русскоязычного форума: человек в Нячанге сам нашёл квартиру за 600 долларов у «хозяина», который оказался охранником дома, — а в тот же день риелтор предложил ту же квартиру за 500. Отметка «от собственника» описывает способ публикации объявления, а не право на квартиру.

Можно ли снять полностью удалённо, не видя квартиру?

Можно, но риск выше. Проводите живой видеообход, которым управляете вы, а не смотрите присланную запись; проверяйте документ на собственность и личность получателя денег; первое бронирование делайте коротким, чтобы несовпадение стоило вам нескольких дней, а не годового депозита.

Нужен ли риелтор, чтобы снять жильё во Вьетнаме: закон его не требует, но «от хозяина»

Коротко: нет, посредник по закону не обязателен — государство лишь поощряет сделки через биржу недвижимости, а частник, сдающий свою квартиру, остаётся нормальным законным контрагентом. Проблема в другом допущении, которое обычно прячется в вопросе: будто «напрямую» автоматически дешевле и безопаснее. В Нячанге человек два дня искал квартиру сам, нашёл за 600 долларов у «хозяина» — и в тот же день риелтор предложил ему ту же самую квартиру за 500. Риск создаёт не канал. Риск создаёт непроверенный собеседник.

600 долларов у «хозяина» и 500 у риелтора — за одну квартиру

В ноябре 2014 года пользователь TerriDer описал на awd.ru свой поиск в Нячанге по шагам: местная симкарта; звонки по найденным номерам, где почти никто не отвечал либо отвечали только по-вьетнамски; обход района с фотографированием объявлений на стенах; русские в будке информации, давшие телефон агента; и наконец вопросы прохожим. Итог он подводит сам — «2 дня скитаний по району», после которых нашлась квартира за 600 долларов у человека, «представившись хозяином», как он пишет, а был это охранник дома. Позже в тот же день позвонила риелтор, отвезла на просмотр — и это оказалась та же квартира, но за 500 долларов. Следом позвонила вторая риелтор и повезла его туда же (ветка).

Один человек, один город, одна неделя 2014 года — это не закон рынка и не обещание, что агент всегда дешевле. Обобщается здесь другое: самый независимый маршрут дал самую высокую из трёх цен на один и тот же объект, а слово «хозяин» в разговоре оказалось должностью, которую человек присвоил себе сам.

На Đại Nam есть фильтр Direct owner, и он полезен, чтобы отсечь перепубликованные объявления. Но он описывает способ публикации, а не право распоряжаться квартирой. До любых денег просите документ на собственность или письменную доверенность — и загляните в наш разбор схем обмана при аренде.

Что на самом деле написано в законе

Закон о бизнесе в сфере недвижимости № 29/2023/QH15 действует с 1 августа 2024 года. Пункт 7 статьи 7 говорит, что государство *поощряет* организации и граждан совершать сделки купли-продажи, аренды и субаренды жилья через биржу недвижимости (официальный текст, «Конг бао»). Именно поощряет: аренда названа прямо, но обязанности нигде не появляется.

Сторона хозяина закрыта тем же законом. По пункту 3 статьи 9 гражданин, ведущий деятельность в малом масштабе, не обязан открывать компанию; по пункту 4 статьи 9 сдача ниже порога «малого масштаба» вообще выводится из-под действия закона — налоги при этом декларировать всё равно нужно. То есть владелец одной квартиры без юрлица — это не серая зона, а обычное устройство рынка.

А вот сторона агента с 1 августа 2024 года изменилась. Пункт 2 статьи 61: физическое лицо, занимающееся брокерской деятельностью, обязано иметь сертификат брокера **и** практиковать внутри компании — брокерской или управляющей биржей недвижимости. Свободного частного маклера закон больше не признаёт. Подпункт «d» пункта 1 статьи 61 требует, чтобы компания передала сведения о себе в провинциальный орган для публикации в информационной системе Министерства строительства о жилье и рынке недвижимости. А пункт 1 статьи 63 уточняет: вознаграждение и комиссию брокер-физлицо получает от своей компании.

Поэтому вопрос «в какой компании вы работаете» перестал быть невежливым. Это ровно тот вопрос, ответ на который закон предполагает у человека, показывающего вам квартиры.

За что реально берут деньги: язык и доступ

В декабре 2015 года участник, планировавший зимовку в Далате, спросил на том же форуме, как искать дом. Ответ AlexeyKorablev — не выбор, а гибрид: приехать, заселиться в гостиницу, «обратиться в агентства, ходить-искать самостоятельно в тех районах, где собираетесь жить» (ветка).

Через шесть дней он рассказал, как сделал это сам. Попросил на ресепшене отеля найти телефоны консультационных центров для иностранцев и агентств недвижимости, объяснил портье по-английски, что ему нужно, а тот обзвонил их по-вьетнамски и выяснил, кто возьмётся. Через пятнадцать минут приехал на мотобайке вьетнамец и повёз смотреть варианты; ещё через час автор заселился.

Здесь стоит разделить две вещи. Узкое место, которое он расшил, — язык: первым работающим посредником оказался портье, а не лицензированный брокер. И «час» — это один декабрьский день в Далате в 2015 году, то есть частный случай, а не стандарт обслуживания.

Самый ранний совет в этой подборке говорит о том же с другой стороны. В декабре 2013 года в ветке про зимовку в Нячанге vietnaminvest предлагал сперва встать в маленькую частную гостиницу — он упоминал, что на короткий срок удавалось договориться примерно на 15 долларов в сутки, — а дальше: «Далее сами смотрите квартиры. А не по фото. Агентств много» (ветка). Агентств много — и всё равно смотрите сами.

Оценивайте агента по результату, а не по вывеске. Короткий список объектов под письменное ТЗ, наличие подтверждено звонком по-вьетнамски, просмотры собраны в одну поездку, договорённости внесены в договор — за это платят, и с таким набором гораздо легче торговаться о цене. За пересылку публичных ссылок и подгоняющее «берите сегодня» — нет.

Каналов больше двух

В апреле 2018 года человек, переезжавший в Хошимин через три недели, спросил, что использовать кроме двух найденных им порталов. YouVa увёл разговор от порталов: смотреть группы в соцсети, которую форум обозначает только как «признанную в РФ экстремистской», по ключевым словам expats saigon или ho chi minh — «там нередко бывают хорошие предложения». И добавил: при бизнес-визе искать жильё должна помогать компания, а коллеги обычно подсказывают хорошие варианты (ветка).

Цифры он дал так: снять можно и за 7, а можно за 13–15 — единицу измерения в посте он не называет нигде. По контексту это миллионы донгов в месяц, но такое прочтение принадлежит нам, а не автору, и ему восемь лет.

Самое полезное в той ветке — её финал. Через семь недель автор вопроса отчитался: снял через платформу Hoozing. Год с правом расторжения через полгода, депозит два месяца, высокий этаж в Vinhomes, 700 долларов за апартаменты вместе с бассейнами, залом и management fee, плюс интернет и коммуналка ещё около 50 долларов.

Обратите внимание, из чего состоит полный ответ: канал, срок, условие досрочного выхода, депозит, текущие расходы. На обычный вопрос «где снять» отвечают только первым пунктом, а дорого обходятся три средних. Про самый непрозрачный из них у нас есть отдельный разбор — депозит при аренде.

Сначала цена квартиры, потом цена канала

Комиссию агента видно сразу. А вот наценку в 30% к рынку — нет. Для этого сравнения и существует страница цен: медиана заявленной месячной цены считается по каждому городу отдельно, а всего объявлений долгосрочной аренды у нас сейчас столько: 2 792. Сами медианы мы здесь не переписываем — они сдвигаются с каждым обходом, и число, вмороженное в статью, оказывается неверным уже через неделю.

Читать их нужно вместе с разбросом, потому что разброс тут и есть главное: внутри одного города он в несколько раз больше, чем разница между медианами городов. А если медиана одного города оказалась выше другого — это обычно говорит о том, какие объекты там вообще выставляют в публичный доступ, а не о том, что жить там дороже.

И всё это — запрашиваемые цены: столько просит среднее объявление, а не столько платит арендатор после торга. Диапазон полезен, чтобы заметить, что «уникальный» вариант стоит далеко за его пределами для своего типа и района. Городская медиана не годится, чтобы оценить конкретную квартиру.

Проверки от канала не зависят

Кто бы ни привёл вас в квартиру, судьбу аренды решают четыре вещи.

**Кто получает деньги.** Имя на счёте должно объяснимо связываться с владельцем или с письменной доверенностью. Спрашивать нужно до депозита, а не после.

**Договор на языке, который вы читаете.** Найдите в нём срок, депозит и условия его возврата, досрочный выход, ремонт, коммунальные платежи и порядок уведомления. Устный пересказ от человека, который получает комиссию, переводом не является.

**Временная регистрация.** По статье 33 закона № 47/2014/QH13 о въезде, выезде и пребывании иностранцев заявление о временном проживании подаёт в местную полицию тот, кто непосредственно управляет местом проживания, — в течение 12 часов с вашего приезда, в отдалённых районах 24 (разъяснение МОБ Вьетнама). Это обязанность принимающей стороны, а не ваша. Хозяин, который «не занимается бумагами», уже рассказал вам, как пойдёт остальная аренда.

**Сам объект.** Посмотрите его лично или проведите живой видеообход, которым управляете вы. Если решение принимается до прилёта, прочитайте как снимать удалённо и бронируйте короткий заезд, а не год.

Давление с целью пропустить любой из четырёх пунктов — и есть главный сигнал, от кого бы оно ни исходило. Агент, которого раздражают эти вопросы, уже ответил на единственный важный.

**Проверено: август 2026.**

Частые вопросы

Обязан ли иностранец нанимать риелтора для аренды во Вьетнаме?: Нет. Пункт 7 статьи 7 закона № 29/2023/QH15 говорит, что государство поощряет сделки через биржу недвижимости, но не обязывает к ним. Пункты 3 и 4 статьи 9 подтверждают: гражданин, сдающий жильё в малом масштабе, не обязан открывать компанию. Аренда напрямую у владельца — обычная законная сделка.
Как проверить, что агент настоящий?: С 1 августа 2024 года пункт 2 статьи 61 требует от брокера-физлица сертификата и работы внутри брокерской компании или компании-биржи; свободного маклера закон больше не признаёт. Спрашивайте и сертификат, и название компании. Сведения о такой компании по подпункту «d» пункта 1 статьи 61 передаются в провинциальный орган для публикации в информационной системе Министерства строительства.
Кто платит комиссию агенту?: Зависит от сделки, поэтому фиксируйте письменно до брони: сумму, плательщика, момент возникновения и возврат при срыве. Учтите, что по пункту 1 статьи 63 брокер-физлицо получает вознаграждение от своей компании. Просьба заплатить лично наличными означает, что человек работает вне этой конструкции.
Правда ли, что «от хозяина» дешевле и надёжнее?: Не автоматически. Самый показательный пример с русскоязычного форума: человек в Нячанге сам нашёл квартиру за 600 долларов у «хозяина», который оказался охранником дома, — а в тот же день риелтор предложил ту же квартиру за 500. Отметка «от собственника» описывает способ публикации объявления, а не право на квартиру.
Кто-то обязан регистрировать меня в полиции?: Да. По статье 33 закона № 47/2014/QH13 заявление о временном проживании подаёт в полицию коммуны тот, кто непосредственно управляет местом проживания, — в течение 12 часов с момента приезда, в отдалённых районах 24. Это его обязанность, а не ваша, и она одинакова, нашли вы жильё через агента или сами.
Можно ли снять полностью удалённо, не видя квартиру?: Можно, но риск выше. Проводите живой видеообход, которым управляете вы, а не смотрите присланную запись; проверяйте документ на собственность и личность получателя денег; первое бронирование делайте коротким, чтобы несовпадение стоило вам нескольких дней, а не годового депозита.

Обновлено: 2026-08-05