600 долларов у «хозяина» и 500 у риелтора — за одну квартиру
В ноябре 2014 года пользователь TerriDer описал на awd.ru свой поиск в Нячанге по шагам: местная симкарта; звонки по найденным номерам, где почти никто не отвечал либо отвечали только по-вьетнамски; обход района с фотографированием объявлений на стенах; русские в будке информации, давшие телефон агента; и наконец вопросы прохожим. Итог он подводит сам — «2 дня скитаний по району», после которых нашлась квартира за 600 долларов у человека, «представившись хозяином», как он пишет, а был это охранник дома. Позже в тот же день позвонила риелтор, отвезла на просмотр — и это оказалась та же квартира, но за 500 долларов. Следом позвонила вторая риелтор и повезла его туда же (ветка).
Один человек, один город, одна неделя 2014 года — это не закон рынка и не обещание, что агент всегда дешевле. Обобщается здесь другое: самый независимый маршрут дал самую высокую из трёх цен на один и тот же объект, а слово «хозяин» в разговоре оказалось должностью, которую человек присвоил себе сам.
На Đại Nam есть фильтр Direct owner, и он полезен, чтобы отсечь перепубликованные объявления. Но он описывает способ публикации, а не право распоряжаться квартирой. До любых денег просите документ на собственность или письменную доверенность — и загляните в наш разбор схем обмана при аренде.
Что на самом деле написано в законе
Закон о бизнесе в сфере недвижимости № 29/2023/QH15 действует с 1 августа 2024 года. Пункт 7 статьи 7 говорит, что государство поощряет организации и граждан совершать сделки купли-продажи, аренды и субаренды жилья через биржу недвижимости (официальный текст, «Конг бао»). Именно поощряет: аренда названа прямо, но обязанности нигде не появляется.
Сторона хозяина закрыта тем же законом. По пункту 3 статьи 9 гражданин, ведущий деятельность в малом масштабе, не обязан открывать компанию; по пункту 4 статьи 9 сдача ниже порога «малого масштаба» вообще выводится из-под действия закона — налоги при этом декларировать всё равно нужно. То есть владелец одной квартиры без юрлица — это не серая зона, а обычное устройство рынка.
А вот сторона агента с 1 августа 2024 года изменилась. Пункт 2 статьи 61: физическое лицо, занимающееся брокерской деятельностью, обязано иметь сертификат брокера и практиковать внутри компании — брокерской или управляющей биржей недвижимости. Свободного частного маклера закон больше не признаёт. Подпункт «d» пункта 1 статьи 61 требует, чтобы компания передала сведения о себе в провинциальный орган для публикации в информационной системе Министерства строительства о жилье и рынке недвижимости. А пункт 1 статьи 63 уточняет: вознаграждение и комиссию брокер-физлицо получает от своей компании.
Поэтому вопрос «в какой компании вы работаете» перестал быть невежливым. Это ровно тот вопрос, ответ на который закон предполагает у человека, показывающего вам квартиры.
За что реально берут деньги: язык и доступ
В декабре 2015 года участник, планировавший зимовку в Далате, спросил на том же форуме, как искать дом. Ответ AlexeyKorablev — не выбор, а гибрид: приехать, заселиться в гостиницу, «обратиться в агентства, ходить-искать самостоятельно в тех районах, где собираетесь жить» (ветка).
Через шесть дней он рассказал, как сделал это сам. Попросил на ресепшене отеля найти телефоны консультационных центров для иностранцев и агентств недвижимости, объяснил портье по-английски, что ему нужно, а тот обзвонил их по-вьетнамски и выяснил, кто возьмётся. Через пятнадцать минут приехал на мотобайке вьетнамец и повёз смотреть варианты; ещё через час автор заселился.
Здесь стоит разделить две вещи. Узкое место, которое он расшил, — язык: первым работающим посредником оказался портье, а не лицензированный брокер. И «час» — это один декабрьский день в Далате в 2015 году, то есть частный случай, а не стандарт обслуживания.
Самый ранний совет в этой подборке говорит о том же с другой стороны. В декабре 2013 года в ветке про зимовку в Нячанге vietnaminvest предлагал сперва встать в маленькую частную гостиницу — он упоминал, что на короткий срок удавалось договориться примерно на 15 долларов в сутки, — а дальше: «Далее сами смотрите квартиры. А не по фото. Агентств много» (ветка). Агентств много — и всё равно смотрите сами.
Оценивайте агента по результату, а не по вывеске. Короткий список объектов под письменное ТЗ, наличие подтверждено звонком по-вьетнамски, просмотры собраны в одну поездку, договорённости внесены в договор — за это платят, и с таким набором гораздо легче торговаться о цене. За пересылку публичных ссылок и подгоняющее «берите сегодня» — нет.
Каналов больше двух
В апреле 2018 года человек, переезжавший в Хошимин через три недели, спросил, что использовать кроме двух найденных им порталов. YouVa увёл разговор от порталов: смотреть группы в соцсети, которую форум обозначает только как «признанную в РФ экстремистской», по ключевым словам expats saigon или ho chi minh — «там нередко бывают хорошие предложения». И добавил: при бизнес-визе искать жильё должна помогать компания, а коллеги обычно подсказывают хорошие варианты (ветка).
Цифры он дал так: снять можно и за 7, а можно за 13–15 — единицу измерения в посте он не называет нигде. По контексту это миллионы донгов в месяц, но такое прочтение принадлежит нам, а не автору, и ему восемь лет.
Самое полезное в той ветке — её финал. Через семь недель автор вопроса отчитался: снял через платформу Hoozing. Год с правом расторжения через полгода, депозит два месяца, высокий этаж в Vinhomes, 700 долларов за апартаменты вместе с бассейнами, залом и management fee, плюс интернет и коммуналка ещё около 50 долларов.
Обратите внимание, из чего состоит полный ответ: канал, срок, условие досрочного выхода, депозит, текущие расходы. На обычный вопрос «где снять» отвечают только первым пунктом, а дорого обходятся три средних. Про самый непрозрачный из них у нас есть отдельный разбор — депозит при аренде.
Сначала цена квартиры, потом цена канала
Комиссию агента видно сразу. А вот наценку в 30% к рынку — нет. Для этого сравнения и существует страница цен: медиана заявленной месячной цены считается по каждому городу отдельно, а всего объявлений долгосрочной аренды у нас сейчас столько: 3 083. Сами медианы мы здесь не переписываем — они сдвигаются с каждым обходом, и число, вмороженное в статью, оказывается неверным уже через неделю.
Читать их нужно вместе с разбросом, потому что разброс тут и есть главное: внутри одного города он в несколько раз больше, чем разница между медианами городов. А если медиана одного города оказалась выше другого — это обычно говорит о том, какие объекты там вообще выставляют в публичный доступ, а не о том, что жить там дороже.
И всё это — запрашиваемые цены: столько просит среднее объявление, а не столько платит арендатор после торга. Диапазон полезен, чтобы заметить, что «уникальный» вариант стоит далеко за его пределами для своего типа и района. Городская медиана не годится, чтобы оценить конкретную квартиру.
Проверки от канала не зависят
Кто бы ни привёл вас в квартиру, судьбу аренды решают четыре вещи.
Кто получает деньги. Имя на счёте должно объяснимо связываться с владельцем или с письменной доверенностью. Спрашивать нужно до депозита, а не после.
Договор на языке, который вы читаете. Найдите в нём срок, депозит и условия его возврата, досрочный выход, ремонт, коммунальные платежи и порядок уведомления. Устный пересказ от человека, который получает комиссию, переводом не является.
Временная регистрация. По статье 33 закона № 47/2014/QH13 о въезде, выезде и пребывании иностранцев заявление о временном проживании подаёт в местную полицию тот, кто непосредственно управляет местом проживания, — в течение 12 часов с вашего приезда, в отдалённых районах 24 (разъяснение МОБ Вьетнама). Это обязанность принимающей стороны, а не ваша. Хозяин, который «не занимается бумагами», уже рассказал вам, как пойдёт остальная аренда.
Сам объект. Посмотрите его лично или проведите живой видеообход, которым управляете вы. Если решение принимается до прилёта, прочитайте как снимать удалённо и бронируйте короткий заезд, а не год.
Давление с целью пропустить любой из четырёх пунктов — и есть главный сигнал, от кого бы оно ни исходило. Агент, которого раздражают эти вопросы, уже ответил на единственный важный.
Проверено: август 2026.
Частые вопросы
- Обязан ли иностранец нанимать риелтора для аренды во Вьетнаме?
- Нет. Пункт 7 статьи 7 закона № 29/2023/QH15 говорит, что государство поощряет сделки через биржу недвижимости, но не обязывает к ним. Пункты 3 и 4 статьи 9 подтверждают: гражданин, сдающий жильё в малом масштабе, не обязан открывать компанию. Аренда напрямую у владельца — обычная законная сделка.
- Как проверить, что агент настоящий?
- С 1 августа 2024 года пункт 2 статьи 61 требует от брокера-физлица сертификата и работы внутри брокерской компании или компании-биржи; свободного маклера закон больше не признаёт. Спрашивайте и сертификат, и название компании. Сведения о такой компании по подпункту «d» пункта 1 статьи 61 передаются в провинциальный орган для публикации в информационной системе Министерства строительства.
- Кто платит комиссию агенту?
- Зависит от сделки, поэтому фиксируйте письменно до брони: сумму, плательщика, момент возникновения и возврат при срыве. Учтите, что по пункту 1 статьи 63 брокер-физлицо получает вознаграждение от своей компании. Просьба заплатить лично наличными означает, что человек работает вне этой конструкции.
- Правда ли, что «от хозяина» дешевле и надёжнее?
- Не автоматически. Самый показательный пример с русскоязычного форума: человек в Нячанге сам нашёл квартиру за 600 долларов у «хозяина», который оказался охранником дома, — а в тот же день риелтор предложил ту же квартиру за 500. Отметка «от собственника» описывает способ публикации объявления, а не право на квартиру.
- Кто-то обязан регистрировать меня в полиции?
- Да. По статье 33 закона № 47/2014/QH13 заявление о временном проживании подаёт в полицию коммуны тот, кто непосредственно управляет местом проживания, — в течение 12 часов с момента приезда, в отдалённых районах 24. Это его обязанность, а не ваша, и она одинакова, нашли вы жильё через агента или сами.
- Можно ли снять полностью удалённо, не видя квартиру?
- Можно, но риск выше. Проводите живой видеообход, которым управляете вы, а не смотрите присланную запись; проверяйте документ на собственность и личность получателя денег; первое бронирование делайте коротким, чтобы несовпадение стоило вам нескольких дней, а не годового депозита.
Обновлено: 2026-08-05
